Parmi les notions les plus documentées dans le secteur de l’immobilier figure celle du diagnostic immobilier. Depuis 1997, elle constitue une des formalités administratives obligatoires auxquelles doit recourir un porteur de projet. En cas de revente d’un logement ou de location d’un bien, ce dernier doit, conformément à la loi Carrez, recourir à ce contrôle et respecter toutes les exigences qui lui sont associées.
Quel rôle joue réellement le diagnostic immobilier ? Quand devient-il obligatoire et à quel moment est-il nécessaire d’effectuer des actions supplémentaires ? Découvrez dans cet article tout ce que vous ignorez encore au sujet de ce procédé, afin de protéger vos transactions immobilières.
Sommaire
Définition du diagnostic immobilier
Les professionnels qui sont formés dans ce sens regroupent sous le thème « diagnostic immobilier » toute action technique ayant pour but l’examen de l’état général d’un logement, en particulier lorsqu’il fait l’objet d’une vente ou d’une location. Cette sorte de visite technique du bien immobilier est valable, qu’il soit question d’un appartement ou d’une maison. Elle représente une certification de conformité aux règles en vigueur en matière de salubrité, de sécurité et surtout de performances énergétiques.
Pour être éligible, le diagnostic immobilier doit présenter certaines informations dont l’obtention peut demander des études poussées du bien. Il s’agit de données techniques relatives :
- au style du logement (appartement, maison, local professionnel, etc.) ;
- à l’âge de la bâtisse ;
- à la superficie ;
- à la location (les exigences de diagnostics sont plus strictes dans certains lieux géographiques) ;
- aux différentes installations présentes (équipements électriques, gaz et autres systèmes âgés d’une quinzaine d’années).
Pour mieux appréhender la notion de diagnostic immobilier, il est important de savoir que cette appellation regroupe différents types de contrôles techniques. Certains se concentrent par exemple sur la présence de potentielles émanations ou substances chimiques dangereuses dans la maison. D’autres concernent simplement l’examen de la présence de nuisible capable d’induire la destruction du bâtiment dans le temps.
Toutes les études effectuées doivent être consignées dans un document complet appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). On retrouve dans ce dernier des données précieuses telles que la présentation du bien et de ses caractéristiques, les diagnostics effectués, les certifications obtenues pour ces derniers, et pour finir un récépissé qui atteste de l’identité du professionnel qui s’est chargé de l’expertise.
Pourquoi demander une expertise immobilière au moment de vendre ou de louer un bien ?
À travers le diagnostic technique immobilier, les parties effectuent un état des lieux du logement en jeu. L’acheteur ou le futur locataire se fait une vraie idée des conditions du bien. Il doit pouvoir être rassuré sur le niveau de salubrité, de sécurité et d’intégrité de la bâtisse. Ces garanties lèvent toute ambiguïté sur l’état du bien et protègent l’acquéreur contre l’apparition ultérieure de vices cachés.
Mais l’expertise immobilière dont nous parlons ne profite pas seulement au locataire ou à l’acheteur. En requérant un diagnostic pour son bien, le propriétaire obtient des arguments supplémentaires à faire valoir au moment de la vente. Il pourra mieux présenter à ses clients les points forts du projet d’investissement et leur faire comprendre qu’ils font le bon choix. Par ailleurs, si des problèmes structurels ou de sécurité surviennent après la cession, la responsabilité du propriétaire n’est plus engagée. Pour finir, il peut arriver que la présence du DDT soit un critère valable d’augmentation du prix du bien lors de la revente ou du loyer au moment de la location.
Quand faut-il effectuer une évaluation immobilière ?
Le DDT doit être présent et complété le jour prévu par les deux parties pour signer l’acte de vente authentique ou le contrat de bail. C’est pour cette raison, qu’il faut s’y prendre assez tôt afin que toutes les informations qui composent le dossier soient collectées avant le jour de la signature. Évidemment, les diagnostics ayant une période de validité, il faut prendre la peine d’effectuer les contrôles avec une courte validité (diagnostic termites par exemple) à la fin.
En ce qui concerne le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), il faut l’effectuer très tôt afin qu’il puisse déjà apparaître sur les annonces pour la vente du bien. Cette précaution ajoute de la valeur à l’offre et attire davantage les clients. D’ailleurs, certains professionnels préconisent de disposer du DDT au complet lors des visites pour rassurer les potentiels acquéreurs. Face à la variété de diagnostics à effectuer, il est vivement recommandé de choisir des professionnels polyvalents qui peuvent prendre en charge plusieurs expertises. Cela évite au propriétaire de multiplier les interventions et donc les paiements.
Les différentes catégories de diagnostics existants
S’il existe plusieurs types de contrôles à effectuer sur un bien immobilier, c’est bien parce qu’ils ciblent différentes composantes. Pour chaque intervention, un rapport qui fera l’objet d’une certification est dressé. Ensuite, la totalité des rapports certifiés est classée dans le DDT.
Tous les diagnostics immobiliers ne sont pas obligatoires. Dans le dossier, il est possible de voir également des expertises facultatives et d’autres qui sont circonstancielles. Voici les grandes catégories de diagnostics présents dans le DDT.
Diagnostics obligatoires
- CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Cette évaluation est obligatoire pour tous les biens dont la construction date d’avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Il permet de révéler la présence du plomb dans la maison ou l’appartement, ainsi qu’à l’intérieur des espaces communs. La détection se fait généralement dans les peintures. Si le résultat est positif, le propriétaire devra effectuer un autre diagnostic après un an. En cas d’absence de plomb lors de la première expertise, le rapport qui en découle est valable à vie. Si le taux de plomb est supérieur au seuil préconisé par la loi, des travaux de correction sont à prévoir avant la vente.
- Diagnostic amiante
L’amiante est un produit extrêmement dangereux pour la santé. Malheureusement, des décennies plus tôt, son utilisation était courante dans les projets de construction. Aujourd’hui, le gouvernement s’est lancé dans une véritable guerre contre ce composant et pour cela a rendu obligatoire l’expertise pour détecter sa présence. À l’instar du plomb, si le seuil de l’amiante dépasse le standard imposé, il faudra effectuer des travaux pour le corriger. Le diagnostic de présence de l’amiante doit être pris en charge par un professionnel. Ce dernier doit prendre toutes les mesures de sécurité pour sa propre protection et celle de l’occupant de l’habitation. En cas de diagnostic positif, le rapport est valide 3 ans. Mais si le bâtiment est propre, le rapport établi sera définitivement valable.
- DPE (Diagnostic de performance énergétique)
Depuis 2011, le DPE doit obligatoirement figurer dans les documents utilisés pour faire la promotion d’un logement à vendre. Comme son nom l’indique, cette expertise permet de déterminer la capacité du logement à conserver de la chaleur, mais aussi à garder la température homogène à l’intérieur, peu importent les conditions météorologiques.
Dans l’idéal, le propriétaire doit détenir le rapport du DPE au moment des visites du logement. La performance énergétique est présentée sous forme d’échelle colorée composée de plusieurs indices que l’on nomme « étiquettes énergétiques ». Ces étiquettes vont de la lettre A, qui qualifie le bâtiment le plus performant, à la lettre D, pour désigner les mauvais candidats à l’économie d’énergie, que l’on regroupe sous l’expression « passoire énergétique ».
- Diagnostic Gaz
Depuis plus d’une décennie, cette évaluation est une obligation pour tous les bâtiments qui disposent d’un système à gaz. Le rapport de diagnostic gaz à une validité de 3 ans.
- Diagnostic Électricité
Ses conditions d’application sont les mêmes que celles du diagnostic gaz. Avant de mettre un bien pourvu d’un système électrique à la vente, il faut effectuer cette évaluation afin de s’assurer que l’installation n’est pas dangereuse et prévenir les risques d’incendie ou d’électrocution. Le diagnostic électricité est valide pendant 3 ans.
Diagnostics particuliers
- Diagnostic de détection de parasites et termites
Il s’agit d’une évaluation qui est seulement obligatoire dans les régions classées à risque en ce qui concerne la présence de termites. Pour déterminer le statut de son logement par rapport à ce diagnostic, le propriétaire doit se rendre à la préfecture dont dépend ledit bien. Le rapport de présence de parasites ou de termites dans un bâtiment est valable pendant 6 mois seulement. Il est donc important de procéder à cette étude quelques semaines avant la date de signature de l’acte de vente officiel.
- ERP (État des Risques et Pollutions)
Ce diagnostic permet d’étudier les risques liés à l’environnement. Il est uniquement préconisé dans les zones sujettes à un Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques, c’est-à-dire les régions qui connaissent de forts épisodes d’inondation, séisme, etc., ou qui sont proximité d’installation technologique comme une centrale nucléaire. Ce diagnostic est valide pendant 6 mois.
- Attestation de conformité de l’assainissement non collectif
Ce diagnostic est également lié aux problèmes de pollution par les eaux usées. Il est obligatoire seulement dans le cadre d’une vente totale ou partielle d’un bien qui dispose d’un raccordement au réseau de retraitement d’eaux usées.
- Diagnostic surface habitable
Encore nommé « Métrage Loi Carrez », ce diagnostic est obligatoire en cas de projet immobilier impliquant une copropriété. L’évaluation consiste à faire mesurer par un spécialiste la véritable superficie habitable du logement (hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m). Cette surface est différente de celle au plancher. L’évaluation de surface habitable ne doit pas figurer dans le DDT. S’il est question d’une location, c’est le « Mesurage Loi Boutin » qui est d’actualité.
Diagnostics facultatifs
- Performance numérique : Elle permet d’évaluer la couverture réseau et internet du bâtiment.
- Qualité des réseaux d’eau
- Détection de légionellose
- Présence de Randon
